Beregning af brutto og netto

Brutto og netto udgifterne er udtryk for, hvor meget det koster at låne til at købe en bolig.

Brutto er den månedlige udgift FØR skat.
Netto er den månedlige udgift EFTER skat.

Nye regler for brutto og netto

Brutto og netto har i mange år været brugt som betegnelse for de samlede udgifter ved at købe en bolig, der var finansieret via realkreditlån. Brutto og netto udgifterne var derfor summen af ejerudgifterne (fællesudgifter, ejendomsskatter osv.) og udgifterne til realkreditlån og banklån.

Reglerne blev imidlertid lavet om per 1. januar 2015, og herefter benyttes betegnelserne brutto og netto kun for ydelserne på lånene.

Brutto og netto er fast indarbejdede begreber, og ændringerne har derfor givet enledning til en del forvirring blandt både købere og sælgere på boligmarkedet. Derfor har vi her på siden skrevet lidt om, hvordan brutto/netto skal forstås i dag - og hvordan den gamle version af begreberne var defineret.

Hvor besynderligt det end måtte lyde, er det ved lov blevet forbudt for ejendomsmæglere, at lægge ejerudgiften sammen med låneudgifterne, så hvis du vil finde frem til nettoudgiften efter den gamle definition for et hus, der er til salg hos en ejendomsmægler, må du selv lægge tallene sammen.

Sådan beregnes brutto og netto i dag

Brutto (også kaldet bruttoydelse eller bruttoudgift) er den månedlige ydelse på det lån, der skal til for at købe en bolig.

Lånebeløbet beregnes som boligens kontantpris minus udbetalingen. Beregningen af lånet bygger ikke på et konkret låneforslag fra en bank, men derimod på en såkaldt "standardfinansiering", der er defineret af Erhvervsstyrelsen:
  • Udbetaling: 5% af boligens pris oprundet til nærmeste 5.000 kr. (minimum 25.000 kr.)
  • Realkreditlån: 30 årigt fast forrentet lån med afdrag. Maksimalt lånebeløb i henhold til loven (80% for ejerboliger).
  • Banklån: 30 årigt fast forrentet lån med afdrag. Renten fastsættes udfra Nationalbankens statistikker.
Du kan læse den mere præcise defintion af standardfinansieringen nedenfor.

Netto (også kaldet nettoydelse eller nettoudgift) er den månedlige ydelse på lånene i standardfinansieringen fratrukket værdien af, at renterne på banklånet kan trækkes fra i skat. Dermed er nettoydelsen altid lavere end bruttoydelsen. Netto svarer derfor til det relle beløb, du skal betale efter skat for at låne til at købe boligen.

Brutto / netto regneeksempel

   
Ydelse på realkreditlån 90.000
Ydelse på banklån 20.000
Bruttoudgift 110.000
Månedlig Bruttoudgift 9.167

   
Bruttoudgift 110.000
Skatteværdi (35% x 75.000)1 - 26.250
Nettoudgift 83.750
Månedlig nettoudgift 6.979

1) De 75.000 kr. er summen af renter og bidrag. De 35% er den kommunale skattesats.

Bemærk at ejendomsværdiskatten ikke længere indgår i beregningen af brutto og netto (den indgik i nettoydelsen efter de gamle regler).

Kan nettoydelsen bliver større end bruttoydelsen?

Efter de gamle regler blev ejendomsværdiskatten (naturligt nok) regnet med som en skat. Dermed indgik den i netto-ydelsen men ikke i brutto-ydelsen. Det gav den lidt specielle situation, at ydelsen efter skat (netto) kunne blive højere end ydelsen før skat (brutto).

I praksis opstod denne situation når ejendomsværdiskatten er større end værdien af skattefradraget - dvs. typisk i situationer med en lav rente kombineret med en høj offentlig vurdering.

Da ejendomsværdiskatten ikke længere indregnes i hverken brutto- eller netto, vil nettoydelsen efter de nye regler altid være lavere end bruttoydelsen. Ejendomsværdiskatten medregnes i dag til ejerudgifterne (læs hvordan ejerudgiften beregnes her)

Hvilken finansiering bruges ved beregningen?

Erhvervsstyrelsen og Dansk Ejendomsmæglerforening har som nævnt fastlagt regler for, hvilke lån alle mæglere skal benytte, når de beregner brutto/netto på de boliger, som de har til salg. Det omtales ofte som *Standardfinansieringen*. Reglerne har til formål at gøre boligernes økonomi sammenlignelige på tværs af mæglere, og af samme årsag benytter vi det samme finansieringsforslag på de boliger, der sælges via RobinHus uden bistand fra vores mæglere (Pro Annoncer).

Nedenfor kan du læse, hvordan Standardfinansieringen er defineret af Dansk Ejendomsmæglerforening. Det er en lidt teoretisk definition, og i praksis vil det sjældent være muligt at opnå præcis den finansiering. Det giver dog et tilnærmes og sammenligneligt billede af økonomien. De konkrete låneudgifter vil afhænge af dine personlieg forhold og mulighederne for belåning af den konkrete bolig.

Standardfinansieringen

Standardfinansieringen er udarbejdet ud fra følgende forudsætninger:
Kontant udbetaling på 5 % af den kontante købesum oprundet til nærmeste kr. 5.000 dog minimum kr. 25.000. Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Løbetiden er 30 år.

Lånet er et konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er 100 eller nærmeste herunder.

For restkøbesummen beregnes et boliglån. Lånet har en løbetid på 30 år. Lånet afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet fastsættes til kurs pari, og renten fastlægges hvert kvartal den 1/2, 1/5, 1/8 og 1/11 som den gennemsnitlige rente af de seneste 6 offentliggjorte måneder i Nationalbankens statistik for nye udlån til boligformål til lønmodtagere m.v. Gennemsnitsrenten oprundes til nærmeste kvarte procent og tillægges 3 procentpoint.

De gamle regler om brutto og netto

I henhold til de gamle regler (før 1. januar 2015) omfattede brutto og netto ydelserne som nævnt ovenfor BÅDE udgifterne til at eje boligen og til at låne til at købe boligen. Dermed kunne nettoydelsen således sammenlignes direkte med en husleje i en lejebolig.

Brutto- og nettoydelsen omfattede de fleste udgifter, der er direkte knyttet til boligen. Således medregnes f.eks.:
  • Alle beløb, der vedrører finansieringen, herunder ydelser på realkreditlån, banklån og sælgerpantebrev (inkl. renter, afdrag og bidrag)
  • Ejendomsskatter (dog ikke ejendomsværdiskatten)
  • Renovation, skorstensfejning og rottebekæmpelse
  • Rensningsanlæg
  • Olie/kemikalieaffald
  • Antenneforening eller hybridnet
  • Fællesanlæg og privat vej
  • Ejendomsforsikring (ikke indbo m.v.)
  • Fællesudgifter til grundejer/ejerforening, herunder evt. udgifter til renholdelse og administration
  • Ydelser på evt. gæld, som overtages af køber udenfor købesummen
  • Andre lignende udgifter, der påhviler ejendommen


Forbrugsudgifter til telefon, el, vand, gas, varme m.v. medregnes ikke, da de jo er afhængige af beboerens forbrug.

Bruttoydelsen er summen af alle de årlige omkostninger, der er beskrevet ovenfor.

Nettoydelsen beregnes udfra bruttoydelsen. Det sker således:

Årlig brutto ydelse
- fradragsværdi af renter m.v. (Sum af renter og bidrag gange skatteprocent)
+ årlig ejendomsværdiskat
= årlig nettoydelse

Brutto- og netto ydelse angives som regel som månedlig ydelse, så derfor deler du til sidst ydelserne med 12.

Brutto / netto regneeksempel

  Kontant handel Finansieret handel
Prioritetsydelse
(realkredit- og banklån/sælgerpantebrev)
0 110.000
Ejendomsskatter 5.000 5.000
Renovation 500 500
Forsikring 2.000 2.000
Grundejerforening 1.000 1.000
Bruttoudgift 8.500 118.500
Månedlig Bruttoudgift 708 9.875

  Kontant handel Finansieret handel
Bruttoudgift 8.500 118.500
Skatteværdi (35% x 75.000)1 0 - 26.250
Ejendomsværdiskat 10.000 10.000
Nettoudgift 18.500 102.250
Månedlig nettoudgift 1.542 8.520

1) De 75.000 kr. er summen af renter og bidrag. De 35% er den kommunale skattesats.


Fakta om Finansiering

Generelt om boligfinansiering

Skatter og afgifter

NB: Disse sider rummer kun generel vejledning. Du bør søge professionel rådgivning, inden du træffer afgørende beslutninger om finansieringen.