Tilstandsrapporten

Klik nedenfor på det afsnit, der har din interesse:

Hvad omfatter Tilstandsrapporten

Sådan læses Tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten betydning for sælger

Tilstandsrapportens betydning for køber

Sådan laves en tilstandsrapport

Lovmæssige forhold

Advokatsamfundet og Forbrugerstyrelsens anbefaling


Hvad omfatter tilstandsrapporten ?

Loven giver sælger mulighed for at udbyde ejendommen med en tilstandsrapport udarbejdet af en særlig byggesagkyndig. Rapporten udarbejdes på en meget omfattende standardformular og ud fra lovens krav til indhold, samt på basis af informationer afgivet af sælger om huset tilstand og efter en grundig gennemgang af huset af den byggesagkyndige.

Rapporten indeholder oplysninger om skader, tegn på mulige skader samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader. Rapporten indeholder ikke oplysninger om æstetiske eller arkitektoniske forhold, sædvanligt slid, bygningens almindelige vedligeholdelsesstand eller om bygningens plan og indretning er mere eller mindre praktisk.

Tilstandsrapporten omfatter en professionel gennemgang og vurdering af bygningens synlige og tilgængelige dele suppleret med sælgers oplysninger. Det betyder at den ikke omfatter hårde hvidevarer, udendørs svømmebassiner, markiser og andre installationer, som ikke er en del af bygningen. Det er heller ikke en garanti for at bygningen opfylder alle lovkrav.

Sådan læses tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er opbygget sådan, at sælger ved afkrydsning besvarer en række spørgsmål med "ja", "nej" eller "ved ikke". Den bygningssagkyndige skal i forbindelse med sin gennemgang af boligen beskrive ejendommens bestanddele indvendigt såvel som udvendigt (fundament, kælder, facader m.v.) ved anvendelse af særlige koder, hvis betydning forklares i det skema, rapporten skrives på (se også senere i dette afsnit). Tilstandsrapporten danner også grundlag for tilbud om ejerskifteforsikring på ejendommen.

Hvis der er tale om huseftersyn vedrørende ejerlejligheder, skal der foreligge tilstandsrapport for såvel ejerlejligheden som for fællesejet, det vil sige hele bygningen, som lejligheden ligger i (tag, kælder, trappegang m.v.). På grund af prisen udarbejdes af denne grund kun meget få tilstandsrapporter på ejerlejligheder.

Selve Tilstandsrapporten er en standardformular, der gennemgår bygningens enkelte elementer. Den byggesagkyndige vurderer alle synlige fejl og mangler og angiver alvoren af disse. Hvert bygningselement kategoriseres efter den nedenstående skala:
  • Ingen bemærkninger
  • Kosmetiske skader
  • Mindre alvorlige skader
  • Kritiske skader
  • Behov for yderligere undersøgelse

Hvis den byggesagkyndige finder skader vil der i visse tilfælde være opgivet overslag på hvad det vil koste at udbedre skaderne. Disse er som sådan ikke omfattet af rapporten, og udarbejdes af den bygningssagkyndige mod et særskildt honorar. Disse angivelser er kun vejledende og som køber bør man derfor selv få en eller flere håndværkere til at vurdere den pågældende skade og give et tilbud på udbedringen.

En del af Tilstandsrapporten bygger på oplysninger fra sælger. Det drejer sig f.eks. om gennemførte ombygninger og reparationer og om tidligere vandskader etc.

Tilstandsrapporten skal være udarbejdet indenfor de sidste 6 måneder, ellers er den ikke længere gyldig.

Tilstandsrapportens betydning for sælger

Hvis du skal sælge et hus er Tilstandsrapporten en god hjælp. Med rapporten i hånden kan du berolige køber om at der ikke er nogle skjulte skeletter i skabet, men der er endnu en fordel, som ikke kan understreges tydeligt nok. Hvis du giver køber en Tilstandsrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring (et sådant tilbud indhenter du fra et forsikringsselskab) og et skriftligt tilsagn om, at du vil betale halvdelen af forsikringspræmien, hvis køber vælger at tegne ejerskifteforsikringen, så hæfter du ikke længere for skjulte fejl og mangler. Normalt hæfter du for sådanne fejl og mangler i 10 år efter salget !

Hvis du skal sælge en ejerlejlighed er tilstandsrapporten til gengæld af begrænset praktisk betydning. En tilstandsrapport på en ejerlejlighed kan ikke nøjes med at dække den del af bygningen, hvor selve lejligheden ligger. En fejl ved fælles bygningsdele - som f.eks. ydermure, etageadskillelser og tag - vil jo også forringe den enkelte lejligheds værdi og er derfor at betragte som en fejl også i forhold til den enkelte lejlighed. En tilstandsrapport på en ejerlejlighed er derfor meget mere omfattende end på en villa - og en ejerskifteforsikring er tilsvarende dyrere. I praksis er der derfor et meget begrænset marked for ejerskifteforsikringer på ejerlejligheder, og forsikringsselskaberne udbyder som hovedregel slet ikke ejerskifteforsikringer på ejerlejligheder. Der er dog enkelte selskaber, som tilbyder ejerskifteforsikringer for ejerlejligheder, der ligger som en del af et rækkehus, eller på anden måde er villa-lignende.

Husk at Tilstandsrapporten kun omfatter ulovlige installationer i det omfang disse er synlige. Tilstandsrapporten er med andre ord ikke en garanti for at ejendommen opfylder lovens krav, og du vil fortsat hæfte for ulovlige installationer.

Tilstandsrapportens betydning for køber

En Tilstandsrapport indeholder en detaljeret gennemgang af boligen og giver dig dermed et glimrende udgangspunkt for at vurdere boligens generelle tilstand. Det vigtigste ved Tilstandsrapporten er dog, at såfremt sælger giver dig sådan en sammen med et tilbud på en ejerskifteforsikring og et skriftligt tilsagn om at betale halvdelen af forsikringspræmien, hvis du vælger at tegne forsikringen, så overgår ansvaret for skjulte fejl og mangler til dig ! Normalt hæfter sælger for skjulte fejl og mangler i 10 år, men uanset om du beslutter dig for at tegne forsikringen eller ej, så slipper sælger altså for ansvaret. Forsikringen kan tegnes for enten 5 eller 10 år, og derfor vil du under alle omstændigheder få en større risiko, når sælger har fået lavet en tilstandsrapport.

Hvis en fejl ved bygningen er nævnt i en tilstandsrapport, som køber har fået udleveret af sælger inden købets afslutning, dækker ejerskifteforsikringen ikke, idet man da forudsætter, at der er taget højde for skaden i den aftalte pris.

Læs mere om ejerskifteforsikringen...

Når du vurderer prisen på boligen, bør du sammenholde den med de omkostninger du kan forvente til udbedring af de skader, der er nævnt i tilstandsrapporten. Hvis du ikke mener, at det hænger sammen, kan du anvende det i din prisforhandling med sælger.

De første to kategorier af skader (ingen bemærkninger & kosmetiske skader) er ufarlige og som regel ikke forbundet med de store omkostninger. Du bør du dog under alle omstændigheder få en håndværker til at vurdere omkostningerne til at udbedre skaderne - særligt, hvis der nævnes alvorligere skader. I visse tilfælde vil den byggesagkyndige have angivet et forventet prisniveau, men dette tal er ikke bindende - og ikke som sådan del af tilstandsrapporten. Når du får et tilbud fra en håndværker på at udbedre skader, bør du vise det til sælger og tage en diskussion om prisen på boligen. I nogle tilfælde er det medregnet i prisen, men som regel vil du kunne bruge det som et redskab til at få prisen ned.

Du skal også være opmærksom på, at Tilstandsrapporten ikke omfatter eksempelvis ulovlige installationer og heller ikke problemer, der skyldes udløb af materialernes naturlige levetid. Derfor betyder rapporten ikke at du nu kender til alle tekniske problemer ved boligen. Det er under alle omstændigheder en god ide at tage en byggesagkyndig med ud og se boligen. Klik her for at læse gode råd, som du bør læse inden du tager ud for at se på en bolig.

Sådan laves en tilstandsrapport

Det er ingen sag at få lavet en tilstandsrapport. Det er sælger, som bestiller og betaler for arbejdet. Det skal udføres af en byggesagkyndig, der har en statslig godkendelse. Den byggesagkyndige sender som regel et spørgeskema om boligens tilstand og historie, der skal udfyldes inden den byggesagkyndige kommer på besøg.

Selve gennemgangen af bygningen sker under et besøg, hvor den byggesagkyndige går hele bygningen igennem i detaljer. Efter dette besøg udarbejdes rapporten, som sendes med posten. En del byggesagkyndige er tilknyttet et forsikringsselskab, så der kan man sammen med tilstandsrapporten få et tilbud på en ejerskifteforsikring med det samme.

Lovmæssige forhold

En Tilstandsrapport er resultatet af et Hussyn i henhold til "Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom". Denne lov omfatter alle ejerboliger (enfamilieshuse, sommerhuse, ejerlejligheder og landbrugsejendomme uden landbrugspligt). Den er i modsætning til Energimærkningen en frivillig ordning for sælger.

Såfremt køber præsenteres for en Tilstandsrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring, samt orienteres om effekten af dette, fritages sælger for ansvar for fejl og mangler ved huset. Det er vigtigt at erindre at køber således positivt skal gøres opmærksom på sælgers fritagelse for ansvar.

En tilstandsrapport må ikke være dateret mere end 6 måneder før tidspunktet for underskrivelse af købsaftalen for at sælger fritages for ansvar, når han udleverer Tilstandsrapporten og et tilbud om ejerskifteforsikring til køberen. Tilstandsrapporten i sig selv har en gyldighedsperiode på 5 år fra indgåelse af købsaftalen og maksimalt 5 år og 6 måneder fra udarbejdelse af Tilstandsrapporten overfor køber.

Advokatsamfundet og Forbrugerstyrelsens anbefaling

Med en tilstandsrapport i hånden skal du som forbruger være opmærksom på at:

  • det ikke er nogen garantierklæring for, hvordan boligen er
  • kvaliteten og indholdet af rapporterne kan være forskellige
  • nogle bygningssagkyndige har særlige samarbejdsaftaler med den mægler, der har huset til salg
  • du altid bør tage din egen byggesagkyndige med ud og se huset. Din egen bygningssagkyndige kan være en håndværker eller en anden med god forstand på byggeri.