Boligfinansiering for begyndere

Det er de færreste boliger, der handles uden at i hvert fald en del af købesummen lånefinansieres. Her finder du en hurtig introduktion til, hvordan finansieringen af et boligkøb normalt sammensættes.

Realkreditlån

Den største del af købesummen fremskaffes sædvanligvis ved optagelse af et realkreditlån. Det betyder, at et realkreditinstitut låner dig penge med sikkerhed i boligen. Ifølge Realkreditloven må et realkreditlån i en helårsejerbolig højst udgøre 80% af købesummen. For fritidshuse er grænsen 60%.

Boliglån i banken

De sidste 20% - for fritidshuse 40% - skal så skaffes et andet sted fra. Tidligere udstedte køber som regel et såkaldt sælgerpantebrev til sælger. Et sælgerpantebrev er et lån fra sælger til køber med sikkerhed i boligen. Sælgerpantebrevet sælges oftest videre til et pengeinstitut eller en anden professionel pantebrevsinvestor.

I dag vælger det fleste at optage et boliglån direkte i et pengeinstitut. Dette lån vil som regel også være sikret via et pantebrev i boligen.

Boliglånets eller sælgerpantebrevets størrelse afhænger af, hvor stort en del af købesummen køber råder over på forhånd (f.eks. friværdi fra tidligere bolig) og kan betale som kontant udbetaling. Normalt må udbetalingen ikke udgøre mindre end 5%, se nedenfor, og derfor udgør realkreditlån og banklån til sammen max. 95%.

80%

Realkreditlån
15%
Banklån
eller
sælgerpantebrev
5%

Udbetaling

Kontant udbetaling

Den sidste del af købesummen er den kontante udbetaling. Den kontante udbetaling skal køber som udgangspunkt selv have sparet op. En del af udbetalingen skal normalt betales ved underskrivelse af købsaftalen. Dette sker i praksis ved, at beløbet deponeres hos en ejendomsmægler, en advokat eller i et pengeinstitut.

Ifølge bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder skal pengeinstitutter, der udlåner penge til boligkøb, sikre, at kunden lægger en passende udbetaling, hvilket er defineret som 5 % af købesummen. I særlige tilfælde kan dette fraviges, f.eks. hvis en yngre boligkøber, som ikke har tilstrækkelig opsparing, men har en høj fast indkomst og vil være i stand til inden for 2-3 år at nedbringe lånet, så gælden kommer under 95 % af ejendommens værdi.

Figuren ovenfor viser, hvordan den samlede finansiering ved køb af en helårsbolig typisk ser ud.

Som boligkøber er det en god ide at blive forhåndsgodkendt til lån - inden du finder dit drømmehus. Så risikerer du ikke at blive afvist i banken.

Obs

Når man optager et realkreditlån eller et pantsikret boliglån får långiveren sikkerhed - pant - i boligen for sit lån. Det betyder, at hvis renter og afdrag ikke betales til tiden, kan långiver forlange boligen solgt på tvangsauktion. Når boligen sælges på tvangsauktion, tilbagebetales lånene med pengene fra salget. Hvis pengene fra salget overstiger restgælden, udbetales de overskydende penge til ejeren. Omvendt, er pengene fra salget ikke tilstrækkelige til at dække restgælden, skylder ejeren fortsat det manglende beløb.

Mere fakta om finansiering

NB: Disse sider rummer kun generel vejledning. Du bør søge professionel rådgivning, inden du træffer afgørende beslutninger om finansieringen.